IŞ & EKONOMI

Konut: Niçin yükseliyor?

Author

Varlık değerleri üzerine yaptığı çalışma neticesinde 2013 yılında Ekonomi dalında Nobel ödülü alan Robert Schiller; geçmişe bakıldığında varlık fiyatlarının, yıllık kazançlarının 16 katı olduğunu söylemektedir. Bunu ekonomi jargonu ile tanımlarsak, fiyat / kazanç oranı her zaman 16 civarındadır, diyebiliriz.

Bu değer bumerang gibidir, sıkça 16'dan sapar ama her zaman bu değere yani 16’ya geri döner. Unutmadan söyleyelim, Schiller'in varlık değerlerini analiz etmek için yarattığı kalıp 1881'den beridir topladığı verilere dayanmaktadır. Kabaca 135 yıllık bir veri madeni içinden çıkarılmıştır.

Schiller'e göre fiyat / kazanç oranının 30'un üzerinde olması anormaldir. Bu yükseliş 1990'lardan önce sadece bir kere, 1928'de oldu. Yani Büyük Buhran’da!!!

Schiller’in varlık değerleri üzerine yaptığı bu çalışmasını emlak sektörüne uyarlarsak çok tuhaf bir tablo çıkıyor. Fiyat, ev değeri… Kira, kazançtır. Yani ev değerinin, yıllık kira getirisine bölünmesiyle elde edilen sonuç, fiyat / kazanç oranıdır. Dolayısıyla, ev değerinin, yıllık kira gelirine oranı 30 olmamalıdır. Gelin şimdi dünya geneline bir göz atalım.

GlobalPropertyGuide.com sitesinde yayınlanan verilere göre Türkiye’deki konut sektörünün fiyat / kazanç oranı 26’dır. Türkiye bu yüksek değerle Avrupa’da 8’inci sırada!! Siteden elde edilen verilere göre gelecek vaat eden ülkeler Moldova, Ukrayna, Romanya… Demek ki, Türkiye'de konut yatırımı yapacaksanız fiyat / kazanç oranı 26'dan düşük olan konutları tercih etmek gerekir. Tekrar ediyorum yatırım amaçlı bir hedefiniz var ise… Çünkü aile konutu ihtiyaçtır, sahip olunan ikinci ev ise yatırımdır.

Bundan çok daha etkileyici bir veri geçenlerde OECD tarafından yayınlandı. OECD’ye göre 2015 sonunda ev değeri, yıllık kira getiri oranı en fazla artan ülke Türkiye, hem de tüm dünyada. Türkiye'deki konutların 2010 - 2015 arası fiyat / kazanç artış oranı %140!! Neredeyse, 1,5 kat.

Bu verilerin yorumunu sizlere bırakıyorum. Yazımı bitirmeden son bir detaya daha değinmek isterim.

Robert J. Shiller'e göre kira değerleri artmadan konut değeri yükseliyorsa bunun balon olma olasılığı çok yüksektir. Çünkü fiyat / kazanç oranı olması gerekenden fazla artmıştır. Tıpkı kriz dönemlerindeki gibi… Dolayısıyla kiraların en az ekonomik büyüme yüzdesi kadar artması gerekmektedir. Öncelikle bu bilgiye sahip olmak lazım. Bu bilgiler ışığında bölgesel olarak hangi konut alanlarının balon olduğunu daha net görebiliriz. #konut #ekonomi #yatırım

Konut: Niçin yükseliyor?
Konut: Niçin yükseliyor?